長期金利3％超の時代へ
ニュースでも報道されている通り、長期金利が3％を超える水準になっています。
金利の上昇は、私たちの生活にも多かれ少なかれ影響してきます。
特に大きな影響を受けるのが、住宅ローンを組んでいる人、そしてこれから住宅ローンを組もうとしている人です。
私自身も住宅ローンを組んでいます。
35年・全期間変動金利で借りており、すでに返済開始から14年が経過しました。
ここ数年で金利はじわじわと上がってきました。
その影響もあり、以前と比べると元金が減る速度が鈍くなっていると感じています。
ただ、私の住宅ローンには5年ルールや125％ルールがあるため、現時点では毎月の返済額にそこまで大きな影響は出ていません。
なお、こうしたルールは住宅ローンの商品や契約によって異なります。日銀も、5年ルールや125％ルールが設定されているローンでは、短期的な返済負担の増加が緩和される一方、長期的な負担には注意が必要としています。
住宅ローンで本当に怖いのは「借りすぎ」
では、今後どんな人が注意すべきなのでしょうか。
私が特に怖いと思うのは、
物価高騰などで不動産価格が高くなっている時期に、住宅ローンを高額で組み、さらに変動金利で与信ぎりぎりまで借りている人
です。
もちろん、住宅ローンを組むこと自体が悪いわけではありません。
問題なのは、
「今の金利なら返済できる」
という計算だけで、将来の金利上昇まで考えずに借りてしまうことです。
金利が1％、2％、3％になると返済額はどう変わる？
例えば、8,000万円を35年ローンで借りたとします。
単純に金利だけを比較すると、
| 金利 | 月々の返済額の目安 |
|---|---|
| 1％ | 約22.6万円 |
| 2％ | 約26.5万円 |
| 3％ | 約30.8万円 |
※元利均等返済・ボーナス返済なしで単純計算した場合。
1％と3％では、毎月約8万円以上の差になります。
年間にすると約100万円。
これが住宅ローンの怖いところです。
しかも、問題は単純に「月々の返済額が増える」だけではありません。
金利がこれからどこまで上がるのか分からない。
この不確実性こそ、大きな不安要素になります。
固定金利にすれば安心……とも限らない
「それなら変動金利をやめて固定金利にすればいいのでは？」
そう考える人もいると思います。
確かに、固定金利にすることで金利上昇による不確実性を抑えることはできます。
しかし、その時点の固定金利が変動金利より高ければ、当然ながら毎月の返済負担は増えます。
そして、すでに高額な住宅ローンを組んでいる場合、単純に「固定金利に変更すれば解決」という話でもありません。
もし返済が困難になり、自宅を売却することになったとしても、
売却価格が住宅ローンの残高を下回れば、差額を自己資金で補う必要があります。
住宅ローンの残高が2,500万円なのに、自宅が2,000万円でしか売れなければ、500万円の差額が残ります。
つまり、
家を売ればすべて解決するとは限らない。
ここは住宅購入を考えるうえで、非常に重要なポイントだと思います。
金利が上がれば不動産価格は下がる……はず？
一般的には、金利が上昇すると住宅ローンの負担が増えるため、不動産を購入できる人が減り、不動産価格には下落圧力がかかります。
しかし、現実はそんなに単純ではありません。
金利が上がったからといって、翌月から不動産価格が大きく下がるわけではありません。
地域による違いもありますし、金利変動が価格に反映されるまでの時間差もあります。
さらに現在は、建築資材や人件費などのコストも住宅価格に影響しています。
そのため、
「金利が上がったから、すぐに家が安くなる」
とは限りません。
土地価格が落ち着いてきたとしても、建築費まで同じように下がるとは限らない。
住宅価格を見るときには、こうした部分も考える必要があります。
じゃあ、賃貸なら安心なのか？
ここまで考えると、
「じゃあ、家を買わずに賃貸でいいのでは？」
という話になります。
確かに、住宅ローンを抱えないという意味では、金利上昇による直接的な影響は受けにくくなります。
しかし、賃貸にも別の問題があります。
家賃です。
物件のオーナーや大家さんも、物件を所有するためにローンを利用しているケースがあります。
金利や維持費、修繕費などのコストが上昇すれば、将来的に賃料へ影響する可能性もあります。
そのため、
「持ち家なら金利リスク、賃貸なら家賃リスク」
というように、どちらにも違ったリスクがあると考えたほうがいいでしょう。
今は家を買うべきではない？
では、今は家を買わないほうがいいのでしょうか。
私は、そこまで単純には考えていません。
不動産価格も金利も、地域や個人の収入、自己資金、借入額などによって状況が大きく変わります。
ただし、
「今の金利と今の収入なら返せる」
というだけで住宅ローンを決めるのは、少し危険だと思います。
例えば、
「金利が1％上がったらどうなる？」
「収入が減ったら？」
「子どもの教育費が増えたら？」
「車を買い替えることになったら？」
こうした状況まで考えたうえで、それでも無理なく返済できる金額なのか。
そこまで考えてから購入しても、決して遅くはないと思います。
家を買うことは「ゴール」ではなく「スタート」
私自身、住宅ローンを14年間返済してきました。
その経験から思うのは、
家を購入することはゴールではなく、スタートだということです。
家を買えば、新しい生活が始まります。
同時に、住宅ローンの返済も始まります。
固定資産税もあります。
修繕費も必要になります。
家電や家具が必要になることもあります。
子どもがいれば、教育費も増えていきます。
つまり、
「家を買えるかどうか」ではなく、「家を買った後も無理なく生活できるかどうか」
が重要なのです。
大きな買い物だからこそ、慎重に
住宅は人生の中でも、非常に大きな買い物です。
だからこそ、
「今、借りられる金額」ではなく、「将来も無理なく返せる金額」
を基準に考えてほしいと思います。
金利が上昇している今だからこそ、住宅ローンについて改めて考えてみる。
そして、
「自分はいくらまでなら安全に借りられるのか？」
を一度計算してみる。
それだけでも、住宅購入に対する見方は変わってくるかもしれません。
家は人生を豊かにするためのもの。
住宅ローンのために人生を苦しくしてしまっては、本末転倒です。
大きな買い物になりますから、焦らず、慎重に検討してほしいと思います。
今回は以上です。
